Кадастровая стоимость — это установленная в процессе государственной кадастровой оценки
рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при
невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная
стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с
законодательством об оценочной деятельности.
Массовая оценка недвижимости — процесс определения стоимости при группировании
объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются
математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
В связи с этим кадастровая стоимость должна быть единообразно рассчитана для всех объектов
и зафиксирована на определенную дату. Так как индивидуальная оценка такого количества
объектов была бы чрезмерно дорога с точки зрения времени и финансов, для исчисления их
стоимости используется метод массовой оценки, который основан на тех же подходах, что и
индивидуальная оценка, но использует для облегчения процесса методы прикладной
математической статистики.
Кроме того, для такой оценки в качестве ценообразующих факторов берутся укрупнённые,
типичные показатели, характерные для большого количества объектов, и не учитываются более
мелкие и редко встречающиеся.
Таким образом, в результате использования метода массовой оценки определяется именно
рыночная стоимость соответствующих объектов, на что обращает внимание Президиум ВАС РФ,
ссылаясь на п. 10 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».
В постановлении Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11 указывается на то, что, для
удовлетворения требования заинтересованного лица об установлении кадастровой стоимости в
размере доказанной им рыночной стоимости земельного участка суду нет необходимости
проверять достоверность результатов государственной кадастровой оценки в виде кадастровой
стоимости спорного земельного участка или законность нормативного акта, которым они
утверждены, потому что такое требование направлено не на оспаривание кадастровой оценки в
целом, а на уточнение ее результатов применительно к данному конкретному земельному участку.
Вопросы оформления и налогообложения недвижимости являются актуальными для жителей
нашей республики. Правильному решению этих вопросов тщательно подходят органы власти и
органы местного самоуправления Чеченской Республики при содействии УФНС России по
Чеченской Республике, Управления Росреестра по Чеченской Республике и филиала ФГБУ «ФКП
Росреестра» по Чеченской Республике.
Начальник отдела определения кадастровой стоимости Кадастровой палаты Шамхан
Джандаров напоминает: единственный способ не попасть в подобную ситуацию – постоянно
отслеживать стоимость своего имущества на сайте Росреестра и при обнаружении нежелательных
изменений, сразу требовать пересмотра стоимости в комиссии по рассмотрению споров о
результатах определения кадастровой стоимости или в суде. Владельцам квартир и частных домов
придётся постоянно отслеживать их кадастровую стоимость. В ближайшие годы все регионы
России перейдут на систему расчета налога на имущество физических лиц на основе кадастровой
стоимости. Владельцам недвижимости следует помнить, что кадастровая оценка объектов должна
проводиться раз в 3-5 лет. То есть существует вероятность, что раз в несколько лет стоимость
квартиры-дома-участка будет меняться. Соответственно будет меняться размер налога, который
должен платить владелец объекта.
Если кадастровая стоимость имущества выросла, то владелец, скорее всего, узнает об этом,
лишь в следующем году (из налоговой «платёжки»). Даже если владелец оспорит завышенную
кадастровую стоимость, то налог за прошлый год ему придётся платить с завышенной суммы.
Обратного хода для исправленной стоимости не предусмотрено.
М.А. Айдамиров, и.о. директора Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Чеченской
Республике